开发商开始重回三四线城市,四线城市没有未来

来源 :首席财经观察(ID:meirijingji001)

在新一轮的城镇化建设中,中小城市将是发展重点,这或许将影响未来地产行业的布局。

北京、上海、广州等一二线城市近期重新迎来“地王”季,地产商发力布局大城市的现象越演越烈。专家认为,三四线市楼市在经济增速下滑、地产供应量相对较大的背景下风险加大,而一二线城市的资源稀缺等优势开始显现,房价上涨动力稳定。

28日下午,恒大集团发布了2018年上半年的财报。

中央城镇化工作会议提出,要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

八成资金投向一二线城市

不过这些都不是重点,重点是恒大集团副主席夏海钧说了一句话。

这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

广州,6月份房地产“黑马”佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地,成为广州当时的总价“地王”;上海,连一直对“地王”称号敬而远之的万科7月份也出资48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块,溢价率88.6%,刷新了上海年内总价“地王”纪录;深圳,“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心举行,最终深圳本地房企卓越置业分别以51.99亿元和71.8亿元将其收入囊中,溢价率分别为52.7%和32.5%。

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三四线城市楼市轨迹

一二线城市土地市场重现火爆场面,显示出地产商将经营重点重新移至大城市的趋势。据世联地产统计数据,今年上半年万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%,其中一二线城市占79%,接近八成。

夏海钧说:“中国的房地产企业都明白,市场最好的地方一定是在一线城市。恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线城市的地级市,四线城市不打算去。”

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

如,被称为“拿地狂人”佳兆业集团,今年获取的土地几乎都在上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。此前一向以二三线城市,特别是三线城市为经营重点的恒大地产,7月初以35.6亿元购得北京昌平区沙河镇一块居住用地,被业界视为品牌房企实施战略转移,重新回归一二线城市的“加强信号”。

大家都知道,恒大对于宏观大趋势的把握异常精准,所以恒大的动向往往也可以作为中国房地产行业发展的方向标。

2011年前三季度,土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市,与之形成鲜明对比的是,从2011年初,三四线城市的土地成交金额同比不断攀升,常州、扬州等城市增幅明显。

国土资源部的数据也显示,今年1-5月,房地产开发企业到位资金4.5万亿元,同比增长32.0%,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平。

接下来,我们就从产业发展和土地政策两方面,论证标题中提出的“四线城市没有未来”、“一线城市会有房子”观点!

但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机,“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例,据媒体报道,当地有些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右。

一二线城市成房企“安全港”

四线城市没有未来

“前几年一些三四线城市,搞了很多新城区、园区的开发,土地供应量很大,而需求又没有跟上,所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析,在产业和公共资源分布没有调整的情况下,目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

地产商加大一二线城市布局的趋势,已引起各界关注。专家分析认为,在经济增速放缓背景下,一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现,而前两年房地产企业重点布局的三四线城市,由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因,风险开始增大。

我们认为四线城市没有未来,主要是基于产业发展与土地的关系提出来的。古往今来,土地一直是社会生产中不可或缺的要素,但是随着科技的发展,土地要素的重要性正在不断削弱。

在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

合富辉煌山东分公司市场研究总监许传明说,从山东来看,济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说,今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多“三四线城市风险相对较高,特别是没有良好产业支撑的地区。”

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在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

“2009年之后,三四线城市的土地供应有了爆发式的增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,目前这些城市地产市场存量较大;而一二线城市在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

据中原地产统计,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿,同比上涨119%,而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

据中原集团研究中心监测,2012年一线城市楼市的平均供求比为1.01,而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降、房价上升。

而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

谨防空心化

中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,风险最大的城市主要集中在三线城市,上海、北京、广州成为我国房地产风险最低的3个城市。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

易居研究院企业研究中心的报告也指出,由于三线城市经济总量相对有限,中心区域的土地供应也较为充裕,使得三线城市供应过量的市场“雪上加霜”;即便一二线城市楼价一直高企,但是在更高的市场去库存推动下,一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

尽管如此,一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于,目前特大城市的开发强度已经很高,可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下,一二线城市的房价很有可能进一步推高。

房价走势或将继续分化

由于创造财富所需的土地越来越少,产业不再像以前一样广泛分布在各地,而是越来越集中分布在大城市,所以也会造成了人口不断往大城市集中。

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

不少业内专家认为,房地产市场的这种分化还会持续,一二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变,今后还需加强“以人为核心的新型城镇化”,促进大中小城市协调发展。

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“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

国家统计数据显示,近期一二线城市房价涨幅明显加快。6月份,北上广深等一线城市新建商品住宅价格涨幅分别达16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、厦门、郑州等二线城市涨幅也都超过10%,一线城市和重点区域的二线城市“领涨”全国。

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