学新鸿基,存量地产时代如何重塑资产价值

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“从中国存量地产的内部环境分析,我们正处于最好时代的起点。”

开发商怎么玩租售并举?学新鸿基、龙湖、新城控股。

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“20
年来中国城市化进程的突飞猛进,和共享观念开启全新生活方式,正是存量地产的内在驱动因素。”

艾振强 明源地产研究院

虽然存量市场还处于初级阶段,但在政策的影响下,行业周期可能只有3年,这是盛煦地产董事长兼联席总裁王谦对当前中国存量市场的判断。

盛煦地产联合创始人、董事长王谦如是说。在他看来,中国存量地产和租赁市场都还处于行业发展的起步阶段,但中国存量地产存在很大的发展空间。随着消费升级观念的不断推进,中国消费者开始要求高品质、多用途的创意空间,而城市更新正是应对这一需求的最好方式。

自“房子是用来住的,不是用来炒的”基调确立之后,各种重磅政策就接连不断。8月28日,国土部、住建部发文,确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点……

过去20年,中国房地产市场的发展模式主要以投资开发为主,积累了大量资产。2016年,随着租购并举政策的提出和推行,人们纷纷注意到之前一直被忽略的存量市场,而早在政策之前,王谦就已经嗅到商机。

王谦分享一个案例,是上海格兰云天大酒店。这正是从资产的收购,到重新定位,再到改造,最终实现运营。较集中地体现了企业资产管理的能力。城市更新中的存量资产如何挖掘价值、焕发二次生命?王谦提出,这需要跨界合作的意识、思维的意识,利用不同的业态组合,以最优化的运营成本、个性化的服务理念,使物业的运营收益最大化,从而提升资产的价值。

同一天,深圳宣布,未来三年将收储100万套城中村住房,并于今年底前筹建3~5家国有住房租赁企业,着力解决人才住房问题……

2015年,王谦联合美国华平投资集团共同创立了盛煦地产,王谦出任董事长和联席总裁。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产,将其改造为公寓、办公和特色商业体后,进行持有出租经营和资产管理。

据王谦介绍,盛煦存量地产运用管理智慧与金融资本相结合的一体化策略,将自身核心的物业收购及运营管理与资产管理相结合,实现从前端到后端、从实体到金融全价值链的覆盖,形成了房地产存量物业募投管退的完整闭环。

毋庸置疑,租售并举的时代正在加速来临。有人说,开发商慌了、完蛋了,明源君此前已经撰文指出,实际恰恰相反(详情请阅读租售同权、共有产权会导致楼市变天?恰恰相反,这是开发商的大机会!)。可是,具体怎么干呢?其实无论是香港还是国内(指大陆地区,下文相同),都已经有值得房企借鉴的成功案例!

按照王谦计划,未来三年,盛煦地产要实现500亿的资管规模,进而保持在收益型物业管理市场的领军地位。

在小股操盘的基金模式下,凭借多年的专业积累与行业经验,吸引第三方合作伙伴投入股权及债权。此类资本的参与,使得基金可以投资大量资产项目,总体上加强了投资的多元性,由此完成诸多一线城市核心地段物业的收购。

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中国存量市场

然后利用基金的发行与管理,以及由此带来的财务杠杆,成倍放大投资收益。并且积极管理每项基金投资组合的重要环节,保持财务透明及与投资者坦诚的交流,定期与投资者沟通,使其了解主要的投资组合活动,并及时清晰地提供投资组合的最新信息,力求最大程度提升基金的运作水平,给予投资者安全感与长期收益。

开发商租售并举

还处于初级阶段

此外,凭借扎实的客户资源及丰富的获客渠道,以及对市场趋势的精准判断,使物业的租金收益最大化。

模式有三种

“中国行业周期普遍很短,不是一个市场化周期”
这是王谦对中国存量市场的看法。

王谦强调,因地制宜,讲求实际。盛煦存量地产携手专注于存量资产领域的战略协同伙伴,以推进“城市更新”项目为理念共识,扩大资产管理规模,引领中国城市存量产业物业行业升级。

各自的要求不一

在他看来,只要政策支持鼓励的行业,所有资本资源全都聚集于此,这是中国特定环境下的周期,在国外,一个行业周期是10年,但在国内可能就是3年,正因如此,王谦表示自己有很强的紧迫感,他要保证三年之内,在行业格局形成的时候,有盛煦地产一席之地。

经过了五年的实践以后,王谦团队了解细分行业,做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。“现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟,使用公寓空间人群的年龄可以到40
岁,甚至更高年龄。能够在空间里边满足他们新的生活空间方式,这是非常好的机遇。”王谦强调,未来盛煦存量地产将会屹立潮头引航存量地产发展。

王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

据王谦介绍,目前已与信托(金谷信托)、基金(InfraRed
南丰集团)、老牌房地产开发企业(金外滩集团、远洋地产、万科地产、融创地产)、当地龙头企业(天同宏基)等分别签署了百亿规模的基金合作业务。在“地产+
金融”的模式下,盛煦用物业自身经营现金流和资产增值作为收入来源,不断加快扩张速度。

物业开发和租赁是两个迥然不同的市场,对于习惯了拿地、盖房、卖房的内地房企来说,租赁市场是一片陌生的海域。

政治局会议刚刚过去,政策对于增量市场调控紧缩,反而给了存量市场机会。整体而言,政策限制资金流入房地产行业,开发商普遍现金紧张,对开发商来说,获取资金的重要途径就是把持有型物业变现。这段时间,王谦异常忙碌,有非常多物业都在接触和谈判。

不过,幸运的是,虽然没有可以直接通往彼岸的大桥,但是,先行者已经探索出了可以驶达目的地的航线。探险者只需提升自己的航行技术即可。

在王谦看来,政策影响非常大,不仅开发商愿意出售持有型物业,业主也愿意把房子拿出来卖。客观上,他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

目前,租售并举主要有3种模式——以新鸿基地产等为代表的香港模式,以凯德置地为代表的新加坡模式和以铁狮门为代表的美国模式。

丰富的国内外经验,让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

香港开发商普遍采用物业开发与投资混合的经营模式,且多数开发商在出租物业上奉行顺周期的扩张战略。而在开发物业上,要么逢低抄底,耐心等待市场回暖;要么“货如轮转”。尽管策略不同,但本质却是相同的,那就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略……

王谦曾就读于麻省理工学院,获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士,后来又担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁,在国内也有近十年的开发经验,这样的经历无疑更具国际视野。

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在他看来,中国当前的存量市场还处于初级阶段,主要表现在专业化程度、资本构成以及非理性竞争三个方面。

▲来源:公司年报、明源地产研究院

跟国外成熟的存量市场相比,中国还有很大差距。首先,细分行业的专业化程度远远不够,行业所涉及的功能板块不成熟,缺少专业化的服务机构,比如设计、改造、运营等都需要自己做,进入的企业需要具备综合全面的能力。其次,资本构成有待合理化,行业很新,很多资本进来仍然追求增量地产的利润额,也搞不清楚如何退出,预期和退出通道不成熟。再次,细分行业发展周期短,导致在发展过程中出现非理性竞争,在国外很少出现这种现象。

(注:总收入包括物业销售的收入)

三年内发行500亿资产包

因此,香港模式强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡,目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金收益,帮企业实现多元化经营,提高整体抗风险的能力。

盛煦地产的运营模式对外表述是“轻重并举”,即投资和资产管理并举,这样的组合拳起点比较高,国内很少见,因此几乎没有竞争对手,但在单个业务环节,比如收购、运营等,国内有非常多企业涉及。

例如,新鸿基地产约70%的投入来自内部现金流,外部股权和债权融资只占30%左右——采用香港模式做租售并举,对自身的要求比较高。

“轻重并举”模式对资金要求非常高,创业伊始,盛煦地产投入自有资金5亿美元,截止目前,盛煦地产投入运营和在建项目已达41个,物业管理规模近120亿人民币,项目面积达400,000平方米。

新加坡模式以凯德置业为代表,强调利用“私募基金+REITs”的地产基金平台(仅有20~25%的资本金来自内部现金流,其余均来自于外部基金或借款),借助第三方资金来实现轻资产运营,获取管理费收益和投资收益。

从5亿美元(大约34亿人民币)到120亿人民币,盛煦地产强大的资本实力从何而来?

这种租售并举模式,对开发商自身的要求大大降低,但需要有较好的外部资本市场环境(开放的REITs和私募基金市场)。

王谦认为,只要具备了为投资人创造价值的能力,钱自然会上门,若企业需要不断找钱,就应该反思,找不到钱是因为没有形成核心竞争力,这个市场最不缺的就是钱。

美国模式是新加坡模式的极致,其强调专业化的费用分成收益。铁狮门在旗下私募基金中的平均持股比例不到5%。

总结来说,盛煦地产的资本实力主要体现在两个方面,其一是金融能力,其二是引入实力合作伙伴的能力。

可是,借助基金平台和杠杆融资,繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益!

今年5月,新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月,盛煦地产和融创合作,联合打造国内首支存量资产并购基金,总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里,还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等,都是极具资金实力的企业。

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另一方面,盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月,盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品,融资规模为2.86亿人民币。

▲来源:明源地产研究院

在王谦看来,这只是一个开始,未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包,也就是Reits。

前两年,轻资产热时,不少国内开发商欲摇身一变成为中国版铁狮门,不过铁狮门自身在中国发展都不温不火,更别说他的追随者了。何况这一模式对企业自身实力和外部金融环境要求极高,目前国内还不具备实施这一模式的环境。

虽然资本实力强劲,但王谦并不着急扩张,三年的急速扩张,对管理模式和人员结构带来不小挑战,盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

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在轻资产方面,盛煦地产有一套预判系统,从定位到改造,直至最后的出租运营,都需要经过系统判断。另外,在选择物业标的时,除了优质地段,盛煦有一套标准,从定位到测算,必须达到公司规定的投资回报,这些系统的形成需要长年积累,经验和专业度非常重要。

国内开发商

检验运营能力的唯一标准就是投资回报,目前,盛煦地产运营项目大约24个,以包租类物业为主,还有少量收购类物业,进入成熟期的包租类物业投资回报能达到15-20%,收购类物业的YOC年化不低于5.5%,在业内来说非常可观。

可以适当加大资金杠杆

据王谦介绍,当前盛煦地产最重要的工作就是在41个项目的基础上,强化和完善系统化的管理体系,迎接下一个规模的到来。

融合香港和新加坡的模式

作者:刘宝丹

拥抱并感受更远的世界,

美国模式投入低、收益高,让不少开发商垂涎三尺,但可望而不可及。而且,其模式不太具有可复制性。典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤其是香港地区和新加坡。

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