2019年业绩目标为何底气不足,多重利好下增速放缓

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引入广州地铁、抢滩粤港澳的越秀地产,2019年业绩目标为何底气不足?来自蓝鲸财经的原创专栏图片 2

中国建设报

2月27日,越秀地产股份有限公司率先发布2018全年业绩公告。公告显示,越秀地产全年合同销售金额约为577.8亿元,同比上升41.4%,完成全年合同销售目标550亿元的105.1%,合同销售均价约为每平方米20900元,同比上升13.6%。

步入2019年,越秀地产(HK:00123,简称“越秀”)迎来多重利好。先是粤港澳大湾区规划的出台,使重仓于此的越秀地产受益颇多;后又通过增股的方式,成功引进广州地铁成为第二大股东,进一步拓宽了公司的发展空间。2019年2月27日,越秀地产发布2018年公司年报。公司全年实现合同销售金额577.83亿元,同比上升41%。

竣工于2009年、作为广州地标双子塔之一的西塔(全称为”广州国际金融中心”)雄踞在珠江新城中央商务区中轴线上俯瞰羊城。其开发建设者是当地老牌房企——越秀地产。

就在越秀地产业绩披露的前几天,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,使扎根于此的越秀地产受益颇多;业绩发布当天,越秀地产又通过增股的方式,成功引进广州地铁成为第二大股东,进一步拓宽了公司的发展空间。

然而,令人倍感意外的是,越秀地产董事长兼执行董事林昭远却在此时宣布,公司2019年销售目标为680亿元,增幅17.68%。对此,业界纷纷表示不理解,越秀地产为何定下如此保守的业绩目标?

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然而,越秀完业绩与种种利好之后,越秀地产董事长兼执行董事林昭远却宣布,公司2019年销售目标为680亿元,增幅17.68%。对比2018年41.4%的销售额增幅,越秀地产为何如此保守?2020年跻身千亿房企的目标还能实现吗?

有业内人士指出,由于越秀地产早年受“地王”拖累,近年来一直走保守路线。此次制定如此谨慎的目标,也在情理之中。不过,也有专家分析指出,重仓粤港澳大湾区的越秀地产或存在“惜售”行为,以谋求更大的利润空间。

2019年,越秀地产迎来多重利好。在政策背景上,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,重仓于此的房企争相”分食”,越秀地产或能从中受益。经过两年谈判,广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后,广州地铁持股19.9%,成为越秀地产第二大股东。这一强强联合被业内认作”亲上加亲”。宣布认购的同日,越秀地产发布了2018年年报:公司全年实现合同销售额577.83亿元,同比上升41.4%,交出了一份令投资者比较满意的成绩单。

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联姻广州地铁,1+1能否实现大于2效果?

不过,在粤港澳大湾区利好加持、扩张动作顺利的时间节点,越秀地产董事长兼执行董事林昭远宣布,公司2019年销售目标为680亿元,增幅17.68%。业内认为,这一目标增速略显保守。也有观点认为,此前重金拿下多个”地王”项目拖累了越秀地产扩张的步伐,令其目标趋于谨慎。

2月18日,酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,五大战略以及四大中心城市分工正式确立。中央定调大湾区,被看好的除了概念股,还有这里的房市。近期,据媒体报道,不少湾区项目认购额、签约额均涨幅明显,市场活跃度升高。

2月27日,越秀地产发布公告,广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后,广州地铁持股19.9%,成为越秀地产第二大股东。

千亿元目标的背后

这些消息对于深度布局大湾区的房企来说可谓一针“强心剂”。例如,越秀地产董事长、执行董事林昭远就在业绩会上强调,公司合计1941万平方米土地储备中,约48%位于大湾区,仅2018年新增项目储备中,90%落子在大湾区各大城市。2019年,集团在稳增长的基础上,在大湾区的表现值得期待,预计湾区新开项目为8个,占全国新开项目之半壁。

对于双方的合作,业界多用“亲上加亲”来形容。一方面,越秀与广州地铁都隶属于广州市政府。另一方面,越秀地产母公司越秀集团早在2018年便与广州地铁共同成立了广州市品秀房地产开发有限公司,共同探索轨道+物业的发展模式。

年报显示,越秀地产2018年实现营收约264.3亿元,同比增长11.1%;核心净利润约28.1亿元,同比增长19.6%。克而瑞统计数据显示,越秀地产2018年流量销售额为531亿元,行业排名第54位,与2017年第47名相比有所下滑。而截至报告期末,越秀地产总负债1259.1亿元。

然而出乎意料的是,站在大湾区风口的越秀地产,2019年的销售目标仅仅定为680亿元,增幅17.68%。年报显示,2018年,越秀地产录得合同销售577.8亿元,同比上升41.4%。另外,在2017年度业绩会上,当时的越秀地产董事长张招兴曾表示,计划在2020年实现800亿元,尽量实现1000亿元规模。

在广州地铁入股越秀地产的同时,越秀地产也以141.08亿元将广州市品秀房地产开发有限公司收入旗下。交易完成后,越秀地产在广州的土储面积增加至900万平,约占总土储的43%。

越秀地产借贷成本增加也不容忽视。年报显示,2018年公司借贷成本总额37.96亿元,与2017年22.09亿元相比,增长71.84%。越秀地产对此解释为,”受到银行借贷和债劵总额同比增长以及融资市场趋紧影响”。

2019年销售目标是否过于保守?明年能否能跻身千亿房企?对此,业内人士认为“难度较大”。如果今年完成的销售额按680亿元来计算,2020年冲击千亿规模,意味着销售规模要录得三百多亿元的增量,在如今的行业环境下,这显然存在不小的难度。同时,也有观点认为,越秀在大湾区迎来利好的情况下,定下较低的销售目标,存在“惜售”嫌疑。

越秀地产表示,通过引入广州地铁作为战略股东,公司“轨交+物业”战略顺利推进,有利于深耕大湾区业务发展。同时,越秀地产将参与更多由广州地铁中标的新地铁站房地产开发项目的权利。受此影响,越秀地产股票迎来暴涨。自2月27日至3月5日收盘,股价涨幅已超过20%。

在2017年业绩发布会上,越秀地产时任董事长张招兴曾表示,公司目标为”2020年销售规模800亿元,冲击1000亿元”。林昭远接任后也曾多次公开表示:”2020年冲刺千亿元的目标不变。”但其2019年销售目标似乎与既定目标有相当距离,让投资者颇有质疑。

越秀地产管理层在业绩会上给出的解释是18%增长目标是根据整个行业形势得出的研判。2018年的房地产调控是最严的,通过调控来达到限价,而这种限制,给房地产带来非常大的压力。所以今年越秀地产会针对市场的整个规模变化,作出相应策略性调整。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:”越秀地产2020年达成预期目标有难度。市场有降温风险,房企竞争也比较大。”林昭远对此曾回应称,2020年”保800亿元,争1000亿元”是公司”十三五”的努力目标,今年的增长目标是基于当前市场形势的预判。

另一方面,虽然2018年越秀地产业绩向好,但其借贷成本却显示陡增。财报数据显示,2018年借贷成本总额37.96亿元,同比上涨71.8%。对此,越秀地产表示,增幅较大的主因是银行借贷及债劵的总金额同比增长,以及受融资市场趋紧影响。

数据来源:东方财富网

楼市调控不断深入,不少房企开始强调”稳”字当头,主动”刹车”,降速保质求稳成为普遍共识。越秀地产的负债伴随其大手笔扩张动作,据悉,今年计划拿地权益额约159亿元。越秀地产相关负责人表示,截至去年年末,公司净借贷比率为61.2%,同比下降11.6%,在房企中属于较低水平;整体债务结构也较为合理,公司在满足发展需要的同时十分重视财务安全,未来将根据资金需求、市场状况、融资成本等情况开展融资工作。

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