青睐商业地产,保险资金抄底地产利多

□ 本报记者 傅苏颖
  近日,市场呼吁已久的保险资金名正言顺投资房地产业终于得到监管层的回应,预计明年下半年即可开闸。
  接受记者采访的分析人士表示,监管层此次对保险公司投资房地产业务政策限制的实质性进展,为急于寻求新的投资渠道的保险公司指明了一条阳光大道。不过,由于房地产本身变现能力比较差的特性,保险资金要同时注意采取措施以防范投资风险。
  苦寻投资渠道
  分析人士认为,中国保险市场正展现出创造价值式的快速增长,有望在2010年跻身全球五大保险市场行列,但巨额利差损失仍是悬于这个繁荣行业头上的“达摩克利斯之剑”。拓宽投资渠道,提高保险资金的投资收益或成为保险业当前急需解决的重要问题之一。
  保监会最新公告,截至今年11月底,全国实现保费收入人民币9150.5亿元,较上年同期增长42%,增幅较上年同期提高17.6个百分点;全国保险业实现投资收益930多亿元。保险资金中,银行存款和各类债券所占比例为86%,股票和基金占比11.7%。
  一边是日益高涨的保费收入,一边却是投资渠道的匮乏。左右为难之下,保险公司的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。
而按照投资股票和基金占比保险总资产11.7%来看,比重之小不言而喻。分析人士认为,虽然保险资金获准直接投资股票市场,但为了保险资金的安全,保险公司也不敢“放开手脚”。
  宏源证券一位分析师在接受记者采访时表示,近期监管部门对保险资金投资渠道的放宽,或为苦于投资渠道狭窄的保险资金指明了方向。
  刚刚闭幕的十一届全国人大常委会第四次会议对保险法修订草案进行了第二次审议,草案增加了保险资金可以投资不动产等规定。而且,立法也开始为保险资金正式投资房地产领域作准备。
  保监会主席吴定富在全国保险工作会议上强调,2009年将加强保险资产监管,稳步扩大基础设施项目投资试点,适时开展企业股权投资试点,研究投资经营性物业政策,促进资产管理产品创新,努力扩大保险机构资产配置空间。
  曲线投资楼市
  实际上,在保险资金直投房地产暂未放开的前提下,保险公司已纷纷以购买自用办公楼的方式曲线进入房地产领域。
  近日,中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦。
  今年4月下旬,中国平安旗下平安信托与四川锦弘集团合资成立了弘安投资管理公司,双方将投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行改造,投资建设酒店、写字楼等综合性物业。
  中国人寿、中国人保、泰康保险等机构投资地产计划也提上了议事日程。走在北京的金融街上,可以看到两座挂着中国人寿标志牌的写字楼与银监会和保监会毗邻而居,它们分属于人寿集团和股份公司。而此前,中国人寿已在地处北京二环路的朝阳门外拥有了一座办公楼。
  去年8月25日,平安保险旗下的平安信托投资公司与中信深圳集团公司签署合作协议,平安信托投资公司斥资20亿元购买中信深圳集团公司部分资产,另外10亿元信托资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设。
  高力国际物业服务公司发布的市场报告指出,一季度,北京的写字楼交易在金融街区域内相当活跃,投资机构主要来自于保险业和银行业,包括中国太保以22亿元收购的总建筑面积约7.08万平方米的丰盛大厦。
  实际上,在此之前,多家保险公司曾多次申请进入房地产市场而未被获准。值得一提的是,前新华人寿董事长关国亮违规运用保险资金投资房地产等领域,已被调整董事长职务。保监会强调,保险资金的运用必须严格遵守法律,对违法违规行为将严肃处理。
  分析人士认为,在保险资金直投房地产暂未放开的前提下,保险公司曲线进军房地产早已成为一种趋势。
  据统计,目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米,进入房地产市场的资金量保守估计有100亿元。
  注意防范风险
  上述宏源证券分析师表示,针对房地产业目前发展业绩下滑,还有房地产本身变现能力比较差的特点,保险资金在入驻房地产政策放松的情况下,要加强企业内部控制,提高投资管理水平,以规避投资风险。
  此外,他还认为,虽然监管部门扩展了保险资金的投资范围,但是保险资金在未来是否会踊跃地投入到房地产业未必能达到预期效果。考虑到风险问题,保险资金可能不会轻易地投进房地产,很可能会去转战探索其它新的投资渠道。
  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇昨天在接受记者采访时也表示了认同,国家一直为救市房地产采取了一定的措施,而这次对保险资金进入房地产业也是支持房地产市场的一个表现。但是,房地产风险多,问题多,而且房价还有待一定程度的调整。而作为商业性机构的保险业来说,保险资金的大举入房市还是很令人怀疑,并值得防范。

业内人士表示,由于商业地产2009年前景不明,并且已有大量保险资金“曲线”投资先例,未来政策开闸后仍有比例限制,因此实质利好有待观察。  提高资金运用效率  国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。而我国除了2007年因资本市场大牛市创造出12%的历史新高外,平均投资收益只有4%左右,投资渠道的限制无疑是原因之一。  据查,国外保险公司的房地产投资主要有两类,一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资;另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括:投资于REITs,购买抵押贷款证券化类产品(如MBS、CMBS等),以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。  业内人士指出,以委托方式投资经营性物业不仅符合保险公司自身的业务经营特点,在安全性和收益性上也充分体现了保险资金的投资特性。“由于租金走势向好,经营性物业就像‘蓄水池’,可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。  “曲线”投资阳光化  事实上,我国保险资金“曲线”涉足物业性地产已是公开的秘密,通过特批形式,中国人寿、平安保险、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验,仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。  受限于之前的政策,保险资金通常采用两种“曲线”进入方式,一种是以自用名义购买写字楼变相投资,一种是通过集团旗下信托、资产管理公司变相投资房地产。  据统计,包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼。以2008年的交易为例,4月中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦,8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。中国平安2007年年报显示,2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元。  因此,多位业内专家表示,监管部门对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破,让其阳光化。  抄底商业地产利弊  很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示,截至去年年末,全国保险资金运用余额为3.2万亿元。如果以这个比例计算,就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元,甚至达到2000亿元。  “不过,不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央财经大学保险系教授郝演苏说,“保险资产可动用的估计有2.5万亿元,而保监会允许投资不动产的最大上限是10%,分给全国120家保险公司,小公司分得额度更少,对其而言没有什么意义。”  但是,开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。在经营方面,保险公司承担了物业的经营、管理权,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,由此加大了保险公司经营物业的压力;在市场风险方面,物业经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,保险公司在这方面的经验欠缺很大;在专业队伍方面,保险公司面临的就是人才困境,如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队,一旦经营出现严重偏差和失误,保险公司将难以承受。  世邦魏理仕也指出,由于供应量急增,2009年市场平均租金将下降,市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示,考虑到2009年新增供应量的逐渐增加,空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平,创五年内历史新高。  有业内人士指出,2009年,商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。但业内人士判断,投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面,虽然保险法修订草案的通过已无悬念,但草案中仅有原则性规定,还没有具体的配套规定,后续还要保监会出台相应的细则;另一方面,房地产市场目前处于敏感时期,保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏,同时保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产市场也将慎之又慎。(朱佳丽)

与房地产公司相比,中国平安、前海人寿等保险公司在拿地上不遑多让。分析人士表示,商业地产是中国保险未来资产配置的大方向之一。随着资产配置难度加大,优质房地产项目吸引各类金融机构竞逐,险资面临更大的压力。一线城市作为热点区块的重要组成部分,项目资源的稀缺性更为明显。

险资青睐房地产投资

进入2017年,保险业对房地产的热情一如既往,安邦保险开了地产投资第一枪。1月5日,深圳土地市场迎来2017年的第一拍,南山区后海中心区一宗商业用地被安邦财产保险股份有限公司以底价30.19亿元买下。

险资在不动产方面的投资积累十分可观。除了通过多种金融工具投资于房地产股票、基金、信托项目等,险企还实际积极参与到拿地和购买房地产的活动中。与房地产公司相比,部分保险公司在拿地上不遑多让。

根据规定,险企不能开发房地产,但是可以通过股权收购或合作的方式参与有关项目。通过梳理公开信息可以发现,约10家保险公司在2016年投资实体房地产方面的资金接近500亿元。中国平安、中国太保、前海人寿等保险公司的动作尤为惹眼。其中,前海人寿等公司出手大方。

相关文章

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

网站地图xml地图