10年后哪个更值钱呢,海通宏观姜超

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问:100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?

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当前楼市的焦点,是房租大涨。

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摘要
未来虽然中国股市的业绩增速降到了8%左右,但是由于去杠杆,货币增速降至8%甚至以下,房价涨不动了,跟地产有关的高收益资产要么爆雷了、要么消失了,大家只能买到3%的国债,2%的货币基金,这个时候能够提供8%业绩增长的股市其实是最好的选择。

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我们先来算一下,10年后100万存银行能有多少钱?

摘要

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

100w按照银行定期存款利率,按照3.75%,进行计算,一年就是3.75w,10年就是37.5w。

一、股债双牛,今年资产配置的大赢家

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

我们参考一下房价。以我所在的城市作为参考。坐标广西南宁

今年的中国经济遭遇了诸多的挑战,国内政策明确不走刺激地产的老路,使得国内工业经济持续下行,7月工业增速创下了4.8%的10年新低,2季度GDP增速创下了6.2%的27年新低。

情况真是这样吗?

10年南宁新开发一个片区,琅东,当时的房租均价在2500-3000左右,一路跌跌撞撞,中间经历了上涨,横盘,轻微下跌,最后到了现在,均价15000元,10年的时间翻了5倍。哪怕那当时是贷款买房,他的价值也远远超出了你需要支付的利息。

但是到目前为止,中国资本市场的表现非常不错。截止8月末,代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%,而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%,折算成年化收益率约为5.8%,走出了股债双牛的行情。

不妨算笔账。

再说一下南宁的2015.8月5日开盘的神盘

而从投资者的回报来看,今年无论是配置股票还是债券类基金,都能获得不错的回报。其中股票基金的表现最为突出,根据Wind统计,前8个月的主动偏股型基金的平均收益率为16.2%。而债券基金的表现也相当不俗,前8个月的平均收益率为3.93%,折合年化收益率为5.9%。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

2014年南宁新成立新区五象新区,当时一片荒芜,只有寥寥无几的几个楼盘在施工。而在当时均价也只有5k,华润24城2015年8月5日开盘,开盘价4999元,现在均价1.8w元,时间只是经历了3年多而已。可想而知房地产带来的价值是多么的巨大。

从国内主要大类资产的比较来看,今年国内资产表现最好的是黄金的23%,其次就是股票基金的16.2%和债券基金的3.93%。如果持有银行理财,按照4%左右的年化收益率,目前的绝对回报约为2.7%,而持有货币基金的年化收益率为2.3%,折合绝对回报率为1.5%,持有1年期定存的年化收益率约为2%,折合绝对回报率为1.3%。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

当话又说回来,房子的价值也不是一路高歌的。会随着市场的变动以及国家的政策而发生改变。如果真的有100w,可以首付买房尽量首付,就着部分现金等待政策及市场波动。

而在过去持续躺赢的房地产,今年以来的表现乏善可陈。诸葛找房网的数据显示,今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%,国信达数据显示7月份全国337个地级以上城市二手房挂牌价同比仅上涨1.5%。也就是今年持有房地产的回报率和货币基金的收益率差不多。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

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而过去几年盛行的高收益理财P2P,目前综合利率水平大约在10%。但由于18年起持续爆雷,P2P的累计问题平台数量超过2800家,而正常运营的P2P平台数量从峰值的3600家降至不到800家,P2P行业的贷款余额已经从峰值的1万多亿缩水至6670亿。大家都明白了,所谓10%的利率其实根本没法兑现。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

我觉得按照中国的国情,毋庸置疑的是100万的房子

因此,今年只要大家对中国的未来有信心,坚定不移地投资在中国的资本市场,无论是投资在股市和债市,其回报率都要好于房地产、P2P、银行理财、货币基金、银行存款等诸多资产。毫无疑问,股市债市就是今年资产配置的大赢家,其他的大多数都是输家。也就是说,今年配置了股市和债市的人,财富相对而言是增值的;而配置在房地产、P2P、银行理财、货币基金等领域的人,财富相对而言是贬值的。

那么我们按照贷款方式计算一下。

我们就以2008年和2018年这10年的变化来说吧。

那么问题来了,股债双牛是如何炼成的,为什么房子不灵了,未来是否还会继续?

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

1、先说说房子为什么值钱

二、长期看,资产回报源于内在价值

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

(1)小编2006年到的北京,北京燕郊靠北京最近的房子那时大约是4000元/平米,现在虽然北京的房价降了,但是燕郊房子的价格最低也要13000元/平米,100万那时可以买个250平米的(按照两个125的大户型来算吧),那现在至少价值325万,增值了225万元。

大家有没有想过,我们购买任何一类资产,如果赚钱了,到底是赚了谁的钱?

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

那时候,我工作附近的黄寺大街的房子就更甭说了,那时大约是2万元/平米,对于一个月只有几千工资的也是天价了,现在不在北京了,听说那里都涨到6-7万元/平米。100万可以买个50平米的房子,现在也是价值300-350万,也增值了至少200万元。

比如说过去在中国买房,大家都赚了钱,那么大家赚的是谁的钱呢,赚的是开发商的钱,还是卖房人的钱,或者两者都不是?过去在中国买股票为什么不赚钱,钱被谁赚走了?我们把钱存到银行就有利息,这个钱是银行给我的,还是其他的人给我的?

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

(2)按照中国的国情,还有那么多人买不起房子,房子永远是抢手货,除了你在高峰期买了,可能会略有小跌,但是10年作为住宅而不出手,一定是涨的,而且涨的幅度远大约跌的幅度。

我相信对于这些问题,每个人都有不同的答案,或许也没有唯一的答案。但是如果我们把眼光放长远,看看美国过去100多年的历史数据,其实在长期是有答案的。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

有人会说现在买房子不会涨那么多了,现在在济南100万可以买个西边的大约100平米的房子,10年后每平米最少涨5000元(1万元/平米的房子,基本上每年涨幅500元都是最保守的估计了,几个月房价就变下),那也至少有50万元的增幅。

观察美国1900年到2018年的数据,在1900年的道琼斯指数为70点,而在2018年末为23327点,涨了332倍,年均涨幅为5%,但是道琼斯指数在1928年以后就不包含股息率的数据,如果考虑道琼斯指数的股息率长期超过2%,因而持有美国股票资产的长期年均回报率超过7%。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

2、说说存款为什么不值钱

如果持有债券类资产,比如说美国国债,过去100年的年均回报率约为4.7%。而美国高等级企业债利率长期比国债利率平均高出约130bp,因而持有高等级企业债的长期年均回报率约为6%左右。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

我查了下银行利率按照最高的五年以上定期4.9来计算,看看100万10年后能变成多少

如果持有房产,观察美国著名的Case-Shiller全国房价指数,其在1900年为3.85点,到2018年末升至206.26点,涨了53倍,年均涨幅仅为3.4%。如果持有黄金,在1900年金价为20.67美元/盎司,到2018年末升至1269美元/盎司,涨了60倍,年均涨幅为3.6%,涨幅与房价大致相当。

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

利息是24.5万元,本息加起来是124.5万元。和房子差距太大了。

作为比较的是,在1900年至2018年间,美国年均GDP实际增速为3.1%,同期年均广义物价涨幅为2.9%,合计年均GDP名义增速为6%。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

虽然现在限购了,房价但是还是在涨,总之买房不论什么时候都是稳赚不赔的,而且自己有个安身立命的地方。

由此可见,房产和黄金作为实物类资产,其长期回报率在3%左右,其实恰与美国过去100多年的通胀平均涨幅相当。而股票和债券的长期回报率约在5%-7%左右,与美国过去100多年的GDP名义增速均值接近。

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

这个问题太现实了–20年前借给朋友10万元钱,追讨好久,过了十年终于归还。借钱的那个时候10万多就可以买到一套房子。还钱时想再买同样的房子就要100多万了。。。早知如此,还不如投资房子,投资房子可以增值,投资朋友就是贬值。。

这其实也揭示了各类资产长期回报的来源,长期来看,是经济增长和通胀在创造财富。其中股票和债券作为金融资产,其长期回报来源于经济的名义增长,而房子和黄金作为实物资产,其长期回报来源于通胀。这也符合逻辑推理,因为股票和债券的回报来自于企业,企业的生产经营创造了经济增长。而房子和黄金作为实物资产,本身不创造价值,因而长期只能靠涨价来赚钱。

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?这主要看房价未来十年是上涨还是下跌,如果光从收益回报率上判断,100万的房子的年租金收益率低于100万存款的收益率,100万存款是大额存款加上上浮的利息,年利息可以达到4.5%,而现在大房子出租的租金回报率是1%到2%,大城市是2%的年租金回报率,小城市是1%的租金回报率,光靠租金的收入实际上是远低于银行存款的利息的,过去十几年投资房地产主要不是依靠租金收入,主要是炒房,房价能上涨,现在房价不能上涨了,也不能炒房了,光算租金收入的账肯定是不划算的,不要说收益回报,连最低的银行利息都不如,如果你是银行按揭买房的话亏损的更惨。

所以,从美国的历史来看,股债双牛其实不是一个偶然现象,而是长达100多年的历史规律。其中虽然偶尔会有中断,比如在1960-70年的滞胀时代,美国也是实物资产远好于金融资产。但是到了1980年以后至今的40年中,美国标普500指数的年均回报率约为10%,持有10年期国债的年均回报率约为8%,又是典型的股债长牛。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

银行存款虽然也会贬值,但是未来十年中国的房价跌得更多,现在中国的房地产是大量过剩的,房子不能炒了,就剩下居住的功能了,面对大量过剩的房地产,真正能买房的人比卖房的人少得多,再加上国家定下的房住不炒政策,让炒房者在中国没有了市场,没有了生存空间,这样一来,未来几年必然有大量的房产抛出,再加上未来房产税的出台,逼着多套房的人卖出房产,房价持续下跌就成了必然的趋势,未来十年房价下跌的空间非常大,这个时候投资房地产将来只能是亏损累累。

因此,历史证明股票和债券等金融资产的长期回报率要远好于房子和黄金等实物资产,因为前者的价值来源于经济增长和通胀,而后者只能反映通胀。

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

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三、短期看,资产价格反映供需关系

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

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但是,为什么大家在中国的感受就是过去10年房子很赚钱,而股票不赚钱?

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单纯从现金流回报来说,还是100万现金存款占优势。存款100万,可以用大额存单的较高利率来计算,也就是4.2%左右,再进行利滚利,那么10年的本息和就是151万左右。

原因在于,任何一类资产的价值其实有两种属性:第一种是资产的内在价值,也就是资产本身所创造的价值;但还有第二种是资产的交易价格,也就是市场愿意给这个资产支付的价格,而这个价格在短期内不一定与资产的内在价值有关,而是反映了市场的供需关系,或者说市场的特殊偏好。

上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

1、存款比房子多出20 ~30万收益,货币或维持一定购买力

由于房子假设暂时不卖,那么收益只能来自租金回报。题主也提到了是100万的房子,就当下来说,价值100万的房子只能分布在三四线城市,三四线城市,租金回报率大多能够达2%~3%,那么收益就是20~30多万的样子。很显然,现金存款的投资回报比房子多出不少。

可能有人说,货币不断贬值,钱会越来越不值钱,但要看到我国的货币供应速度(M2)正在不断放慢,靠货币刺激经济发展的效果已经不明显,未来供应货币的力度会减小。简言之,货币不怎么可能出现明显贬值,购买力会维持在一定水平。

打个简单的比方,在选美大赛中,对于美其实有两种标准:一种是客观标准,选手天然美不美;另一种是主观标准,大家觉得选手美不美。甚至有时候选手本身美不美并不重要,只要大家都觉得美,也可以当上冠军。我们都读过安徒生的童话《皇帝的新装》,皇帝什么都没有穿,但是大家都假装看见了皇帝穿了衣服,直到被小孩子叫出来,其实皇帝根本就没有穿衣服。

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2、房价处在高位,房地产税即将出台

根据以往的房地产发展历史,相信很多人会认为,10年后,100万的房子要比100万存款值钱,但是现在的情况发生了很大变化。简单来说,金十君认为未来房价不会有大幅上涨的空间了,还有向下的压力。

在理想的情况下,如果房价继续大幅上涨、货币供应以高速增长,那么是可能出现房子比存款值钱的情况。然而,全国房价已经处于一个很高的水平。以往,房价上涨只出现在一二线城市,但现在三四五线城市也跟风上涨,纷纷破万,再涨下去的可能不大。

可以说,遏制房价上涨是一个大的趋势,再加上国家坚持“房住不炒”政策,未来我国的房地产价格很难像以前那样大涨。房地产税即将出台的消息也一直在宣传,如果哪一天征收房地产税的政策全面推广,那么对房价将是一个大的利空,到时候房价想维持原有价格都变得困难。

所以,观察美国资产回报的历史,虽然历史证明金融资产远远跑赢了房地产,但是在1964-79年间,同样是有近15年的时间,房地产涨了好几倍,而股市一直都不涨。当时在美国买房的人也是人生赢家,而著名的杂志《商业周刊》则刊登了专文预测《股市已死》!

上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

3、三四线房价坚挺压力大,2030年人口还将迎来负增长

三四线城市的经济发展潜力较弱,有些城市还缺乏一些可支撑发展的产业,那么这些对长远房价是一个不好的信号。

中国人口老龄化加剧,人口数量逐渐减少趋势,对房价的长期支撑也是一个不好的消息。10年后,就是2029年,中国人口数量会达到峰值,同时这也意味着人口要开始进入负增长。

据中新网1月3日报道,最新的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》预测,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,2050年减少到13.64亿,2065年减少到12.48亿,即缩减到1996年的规模。

另外,绿皮书还提到,如果生育率持续保持低增长,人口负增长还可能提前在2027年来临。

房地产行业有句行话,“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。对于人口流出压力大的三四线城市,如果再加上人口负增长的压力,房价还可能坚挺吗?金十君认为,未来100万的房子价值可能会缩水。

你好,很高兴回答你这个问题,希望我的回答能给你带来帮助。

我觉得这个问题的答案是一定的,肯定是100万的房子更值钱。当然,我们的分析都是建立在最为普遍的情况,极个别的个例除外,比如现在的房子一切正常,10年后你的房子周围成了无人区,这就是个别情况,我们不予考虑。

下面我们来分析,为什么会是这个结果。

首先,通货膨胀是客观存在的,而且未来也必将一直存在。100万存款在银行里,就算考虑到利息的因素,银行的利息永远也不会高过通货膨胀的速度,这也是一定的。所以,不管你的存款贬值多少,到10年后,你的100万肯定是不具备10年前100万的购买能力了。

其次,还是和通货膨胀有关,现在你的10元钱可以买一碗面,10年后你的10元钱就买不到一碗面,可能需要20元,因为通货膨胀了你的钱不值钱了。但另一方面来看,面涨价了。我们可以回想一下,10年前和今天的情况,几乎所有的东西动涨价了,这就是因为有形的资产必然是涨价的,房子也不例外,也正是因为通货膨胀,有形资产才涨价,这也是一个必然。

所以,答案一目了然,随着时间的推移,有形资产必然涨价,而货币必然贬值。

以上就是我的回答,希望我的回答可以帮助到你。回答问题不易,也希望路过的小伙伴动动小手帮我点赞,我祝您笑口常开、心想事成、多多发财。想学习理财知识的朋友欢迎关注我,让我们一起学习、共同进步!谢谢!

100万的房子和100万的存款,可能更多的投资者认为100万的房产10年后会更加值钱,因为房产一直是上涨的,甚至有些时间有钱还不一定能够买到房子。从以往的观点来看,确实如此。但是,未来十年可能真的要发生改变。个人的观点为:10年后100万的存款比100万的房产更加值钱。为什么?

是因为房地产创造了更多的价值吗?我们知道房子并非生产资料,房子唯一的产出是租金,在1964-1979年间,美国房租的年均涨幅为6.6%,而股市中企业盈利的年均涨幅为8.2%,其实股市创造的价值更多。

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一、100万的房产与100万的存款收益率如何?

我们将其他的因素排除在外,单纯计算房产的收益与存款的收益。现阶段就算是市中心的房产出租,与总价格相对比,年化收益率也仅仅只有2%-3%,甚至仅仅只有2%。如果将所有的装修费用加入进去的话,可能连2%都没有。当然,我们就定义为2.5%的回报率进行计算。十年的回报率很是固定,25万元。

那么100万的存款呢?现金也是有价格的,是能够通过理财进行收益。现阶段360天期中低风险的理财产品,年化利率能够达到5%水平,并且每年还能够进行复利。10年可以盈利:62.9万。

很明显的对比,100万的存款更加值钱。

但是大家当时就是喜欢买房子,在1979年,大家为1单位的房租可以付出24倍的房价,而为同样1单位的企业盈利,大家只愿意付出8倍的股价。

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